Prestamistas tendrán que dar mantenimiento a casas vacías reposeídas
MONICA HATCHER
The Miami Herald
Hagen Hendrix nunca pensó que por vender casas se vería obligado a portar un arma.
Pero el agente de bienes raíces ahora lleva una pistola siempre que va a las casas reposeídas que trata de vender para los bancos, en caso de que se encuentre con ciertos personajes que han decidido alojarse en algunas de esas viviendas, que han estado vacantes durante bastante tiempo.
La seguridad laboral es un motivo por el cual Hendrix respalda el plan del Condado Miami-Dade de empezar a a dar mantenimiento las casa vacantes antes de que concluya el proceso de ejecución de hipoteca. Otra ordenanza requiere que los prestamistas les den a los compradores un informe completo de problemas de construcción o zonificación. Las leyes, aprobadas el martes son el esfuerzo más reciente de los gobiernos locales por impedir que el deterioro haga disminuir el valor de las casas.
Otros agentes de bienes raíces creen que las medidas adicionales, que sólo se aplican a casas en Miami-Dade y no en los municipios, traerán dolores de cabeza y retrasarán las ventas de las casas reposeídas.
Normalmente, dichas casas se venden "como están'', con pocas inspecciones, o ninguna. La nueva ley requiere una inspección del Departamento de Construcción y Zonificación del Condado para detectar infracciones de código o defectos. El informe del Condado debe incluir cálculos de lo que costarán las reparaciones y quedar registrado en la secretaría del Condado, donde el público tenga acceso a verlo.
"Nada hay de malo con lo de 'como está' ''. No se le está mintiendo'', dice Alex Doce, presidente de Baron Mortgage, en Miami. "Cuando uno va a una subasta, hay motivos para que los precios sean tan bajos''.
Además de retrasar el ya de por sí complicado proceso de ejecución hipotecaria, requerirles a los prestamistas que les den mantenimiento a las casas antes de ser sus propietarios podría exponerlos a responsabilidades legales, según dicen las agencias de préstamos y sus agentes.
Pero los comisionados temen que según aumenta el interés en comprar casas directamente de los bancos, muchos compradores ingenuos en busca de buenos precios pueden acabar con problemas. Con frecuencia, desde ladrones hasta los propios inquilinos desahuciados les roban el alambrado, los electrodomésticos y otras cosas a esas viviendas.
Las acciones de Miami-Dade reflejan los esfuerzos actuales de ciudades de todo el sur de la Florida por controlar el modo en que los bancos venden el número cada vez mayor de casasque les quitan a los prestatarios morosos.
Las agencias de préstamos eran dueñas de casi 21,000 casas en Miami-Dade y Broward a fines de octubre, según la compañía de datos RealtyTrac. Hay decenas de miles más en determinada etapa de reposesión, y vacantes. Según la compañía EWM, con sede en Coral Gables, alrededor de 30 por ciento de todas las casas anunciadas a la venta son de los bancos o están en vías de eso.
En la Florida, puede tardarse hasta un año que una agencia de préstamos reciba el título de una propiedad mediante la reposesión. Pero muchos dueños se van antes de que eso ocurra, de modo que la casa queda vacía y sin atención durante meses. De modo que los gobiernos locales tienen que intervenir y emplear recursos no muy abundantes en podar terrenos y limpiar piscinas.
"Eso se va a empeorar cada vez más'', dice la comisionada Barbara Jordan, cuyo distrito cubre Miami Gardens y Opa-locka, que tienen los mayores niveles de reposesiones en el condado.
Pero según dice Doug DeWitt, las nuevas leyes pueden exacerbar el problema todavía más. DeWitt es un agente local de bienes raíces que también se ocupa de reposesiones para los prestamistas.
"Creo que si a mis administradores de activos les dijeran usted necesita esto y lo otro, ellos dirían, 'Deje esta carpeta en su mesa, hablaremos de eso más tarde'. Y pasarían seis meses y mis vecinos iban a sufrir'', dijo DeWitt.
DeWitt también dijo que no resolvía mucho tener ese tipo de ordenanzas sólo en áreas no incorporadas, y que se necesitaba un esfuerzo coordinado entre las ciudades para conseguir algo efectivo.
Varias ciudades, incluyendo a North Miami y a Hialeah, ya tienen regulaciones más estrictas, ordenando que las casas sean plenamente habitables antes de cambiar de dueño, lo que significa luz, agua, gas, baños y una cocina, un serio obstáculo dada la condición de muchos embargos.
Hendrix dice haber estado a punto de perder un negocio en una casa de North Miami porque el agente del comprador no había garantizado una inspección, demorando el cierre.
"En una o dos semanas, las tasas de interés pudieran haber cambiado, hubiera habido que iniciar de nuevo el proceso del financiamiento'', dijo Hendrix. Unos funcionarios de Hialeh dijeron estar tratando de ser flexibles con los prestamistas y los agentes, y que estaban agilizando las inspecciones.
Hay ciudades en Broward que están tomando medidas similares. En el verano, Coral Springs empezó a requerir que los prestamistas registraran las propiedad con la ciudad tan pronto como presentaran un embargo hipotecario para que los funcionarios de cumplimiento del código pudieran alertarlos si surgían problemas. Hay unas 170 propiedades registradas, dijo el administrador adjunto de la ciudad Erdal Donmez.
En cuanto a la necesidad de mantener las casas, pocos discuten la necesidad de proteger el valor de una vivienda y sus vecinos.
Pero Jim Angleton, primer vicepresidente del Republic Federal Bank, radicado en Miami, dijo que obligar a los prestamistas a mantener las casas antes de que fueran de su propiedad era "tonto''.
"Si no hemos recibido ningún título, estamos heredando las responsabilidades de otro'', dijo Angleton. "Algunos prestatarios caen en bancarrota o hacen promesas que no van a cumplir para que le reinstalen la hipoteca y luego no vienen con el dinero''.
En cierta ocasión, a un representante del banco le impidieron inspeccionar un embargo en Fisher Island porque no pudo probar que el banco era propietario de la casa, y no le permitieron subir a bordo del ferry, dijo Angleton.
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Saludos
Rodrigo González Fernández
Diplomado en RSE de la ONU
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